На первый взгляд, кажется, что проблема соотношения старого и нового строительства возникла относительно недавно. На самом деле еще в начале ХХ века граждане обращались в соответствующие инстанции с вопросами, связанными с возмещением ущерба владельцам, пострадавшим от нового строительства. Полистаем журнал «Строитель» за 1902 год. Отдельные разделы журнала посвящены новым постановлениям «по строительной части» и по содержанию недвижимого имущества, по домоустройству, домовладению, устройству квартир и других наемных помещений, по вопросам владения недвижимостью
и т. д.

В этом же журнале юрисконсульт П. Сидоренко разъяснял положение об ответственности архитекторов и домовладельцев за повреждение соседних построек. Свои пояснения П. Сидоренко давал от имени Общества гражданских инженеров в ответ на запрос одного из членов Общества.

Вопросы, касающиеся постройки новых домов, которые примыкают к уже существующим, сводились к тому, какие меры предосторожности следует принимать при строительстве для того, чтобы избежать повреждений соседних построек, и кто несет ответственность за такие повреждения, если они имели место. Решение подобных конфликтов в то время находилось в компетенции Гражданского кассационного департамента, а в редких случаях — Уголовного кассационного департамента.

За владельцами земли признавалось право на возведение на своем участке различных строений. Согласно правилам Строительного устава, касающимся возведения частных построек в городах, домовладельцы, занимающиеся новым строительством, не ограничивались в своих правах в угоду владельцам смежных участков. Не были учтены и меры предосторожности, которые помогли бы избежать повреждений соседних зданий в результате осадки грунта. Уже в то время специалистам было известно, что здание большой длины и со значительным весом может привести к повреждениям меньшего здания по соседству с ним. Между тем Строительный устав не регламентировал размеры кирпичного здания, а ограничивал только длину деревянного здания, вес которого был меньше веса кирпичного здания, следовательно, и воздействие его на грунт было не таким ощутимым. Строителям кирпичных зданий, по сути, была предоставлена полная свобода действий.

Факт налицо: в статьях 445-447 Свода законов упоминаются второстепенные строительные вопросы, касающиеся устройства окон, выходящих во двор и на крышу соседа, пристройки печей и кухонь к стене соседа, но ни слова не сказано о правах соседей-домовладельцев и о степени их взаимной ответственности. Многие понимали несовершенство законодательно-правовой базы, которая приводила к многочисленным конфликтам в сфере градостроения.

К примеру, дело госпожи Кленской об ущербе, нанесенном ее дому в результате ведущегося по соседству строительства, рассматривалось в Судебной палате. Несмотря на то, что все признаки разрушения были налицо, суд вынес решение не в пользу истицы, мотивировав это тем, что, во-первых, сосед имел право построить новый дом, смежный с домом Кленской, а во-вторых, не удалось доказать, что он нарушил Строительный устав и не предусмотрел возможности осадки грунта в результате нового строительства.

Ни в Строительном уставе, ни в общих законах гражданского законодательства не содержалось требований, обязывающих строителей соблюдать какие-либо меры предосторожности, которые могли бы предотвратить возможные повреждения или разрушения соседних строений из-за изменения свойств грунта в результате неравномерной осадки и неправильного распределения нагрузок. Законодательно не была определена и ответственность за повреждение чужого имущества.

Впрочем, это не означало, что на горе-застройщика нельзя было найти управу. Статьей 574 Свода законов устанавливался общий принцип возмещения убытков, а статьей 684 — принцип возмещения убытков из-за недосмотра или упущения. Для того чтобы воспользоваться статьей 684, домовладелец должен был доказать, что сосед действительно причинил ему ущерб. К примеру, сосед построил вплотную к одноэтажному особнячку многоэтажный доходный дом. Естественно, массивное здание привело к неравномерным осадкам грунта — особнячок покрылся трещинами и накренился (нечто подобное происходит и сегодня, если рядом со зданиями ХІХ века начинают забивать сваи для многоэтажного дома). При доказанности вины соседа его можно было привлечь к ответственности по статье 684.

Гораздо сложнее было доказать вину соседа в том случае, если при строительстве не было допущено никаких нарушений — ведь, как мы помним, Строительный устав не ограничивал размеры кирпичных зданий. Конечно, домовладелец мог еще в процессе строительства на соседнем участке получить заключение экспертов о том, что новое здание принесет ему убытки и станет причиной повреждений в существующем доме. В таком случае соседу могли запретить строить кирпичное здание по той причине, что его вес приведет к осадкам грунта, а это, в свою очередь, неблагоприятно скажется на окружающей застройке. Но такой путь был очень сложным, ибо требовал дополнительных исследований и осмотра соседних с новостройкой зданий. Немногие владельцы решались на это. В свою очередь, сосед-застройщик мог собрать доказательства того, что трещины в соседнем здании появились не из-за нового строительства, а в результате ветхости дома, неудовлетворительного состояния его конструкций, незначительной глубины залегания фундаментов либо из-за отсутствия плановых ремонтов.

Сетуя на двойственность строительного законодательства начала ХХ века, юрисконсульт Сидоренко заключал, что потерпевшей стороне почти невозможно доказать вину ответчика. Доказать вину ответчика удавалось, если обнаруживались допущенные при строительстве нарушения Строительного устава или явное игнорирование мер предосторожности при строительстве.

Строительное законодательство вообще оставляло домовладельцам многочисленные лазейки для нарушений. В другой статье, помещенной в том же номере журнала «Строитель», поднимается проблема, связанная с ремонтом деревянных зданий в кварталах с капитальной застройкой. Проблема эта была настолько актуальной, что даже рассматривалась на специальном заседании Правительствующего Сената. Если новое строительство из дерева на улицах высших разрядов запрещалось, то о запрете на ремонт ранее возведенных деревянных зданий в законодательстве не было сказано ни слова. Точно так же не было там и предписаний, обязывающих домовладельцев в случае обветшания старых деревянных домов сносить их, а на их месте строить кирпичные. Ремонтировать старые деревянные здания на улицах высших разрядов не разрешалось лишь в том случае, если здание сильно обветшало и могло рухнуть.

Многие домовладельцы пользовались таким законодательным пробелом и продолжали жить в старых деревянных домах в центре города, зная, что ремонтировать их законным путем, мотивируя это их ветхостью, было нельзя. Полусгнившие деревянные дома оставались в престижных районах, пребывали в упадке, но в них продолжали жить люди. Оттого-то юристы указывали на необходимость принятия закона, разрешающего домовладельцам открыто ремонтировать обветшавшие деревянные дома.

Впрочем, не вся вина лежала на недобросовестных домовладельцах. Иногда виноваты были и нечистые на руку подрядчики, занимавшиеся строительством. Именно потому в строительных журналах появилась особая рубрика, посвященная обрушению нововозведенных домов, мостов, театров и церквей в Российской империи и в странах Европы.