Застройки Киева в начале ХХ века

Главными задачами при застройке Киева считались:

— решение жилищной проблемы (нужно было предусмотреть на 2-3% квартир больше, учитывая необходимость их ремонта);

— решение транспортной проблемы;

— решение проблемы торговых точек и размещения объектов промышленности;

— соблюдение противопожарных требований;

— возможность роста города в ближайшей перспективе.

В Киеве на одного жителя приходилось 132 кв. м (29 кв. саж) площади, а прирост населения составлял в 1914 году 4% (для сравнения: в Париже — 1,06%, в Лондоне — 1,44%). Впрочем, это не было началом «беби-бума»: такие цифры обеспечивались за счет притока в город сельского населения и жителей мелких городков и поселков.

Согласно «Городовому положению» (ст. 2, п. VІІ) всеми вопросами градостроительства занимались городские управления, правила застройки определялись Строительным уставом и обязательными постановлениями на основе ст. 108 «Городового положения». Жилищная проблема решалась комплексно. Стоимость участка земли определялась предполагаемым максимальным доходом от построенного на нем здания. При прочих равных условиях участок, застройка которого была ограничена по протяженности или по этажности, стоил меньше участка без ограничений. Городские власти пытались регулировать и снижать цены на землю. В действительности же ограничение плотности и высотности застройки хотя и снижало цены на землю, но не решало проблемы квартплаты, так как понижение цены нивелировалось более высокой долей земельной ренты, увеличенной домовладельцем.

В начале ХХ века существовало две противоположных тенденции решения жилищной проблемы: «за» многоэтажное и «за» малоэтажное строительство. Высокие цены на земельные участки обусловили необходимость многоэтажного строительства. До начала ХІХ века существовало мнение, что многоэтажное доходное строительство с неограниченными возможностями использования земельных участков создает почву для спекуляций. Те, кто выступал против многоэтажного строительства, считали, что система доходных домов концентрирует домовладение в руках немногих лиц и приводит к росту квартплаты. Противники многоэтажного строительства полагали, что ограничение этажности застройки сдерживает цены на землю, однако способствует росту квартплаты. Сторонники многоэтажного строительства считали земельные спекуляции необходимым фактором развития города, который обеспечивает появление новых участков, отводимых под застройку. Они полагали, что квартира в малоэтажном доме будет стоить в несколько раз дороже такой же квартиры в многоэтажном доходном доме.

В 1914 году было проведено исследование влияния различных факторов на увеличение квартплаты. Квартплата слагалась из стоимости земли, стоимости постройки дома и расходов на содержание имущества. Было установлено, что наибольшее влияние на повышение цен на квартиру оказывает удорожание земли. Удорожание земли приводило к повышению квартплаты больше, чем ее уменьшали плотность застройки и увеличение ее этажности. Рост цен на квартиры находился в прямой зависимости от роста цен на землю.

Киевские домовладельцы, так же как и домовладельцы других городов, искали разные пути решения жилищного вопроса. С 1915 года активизируется деятельность обществ квартировладельцев и растут объемы кооперативного строительства. Общества квартировладельцев Киева занимались строительством особняков и многоквартирных домов со всеми удобствами. Построенные ими особняки и квартиры продавались или сдавались внаем членам общества. Если стоимость земельного участка была невелика, а пути сообщения — хороши, производилась свободная застройка участка, в ином случае велась плотная застройка в виде многоэтажных многоквартирных домов. Квартиросъемщики привлекались к такому строительству в качестве инвесторов. Каждый член общества квартировладельцев разово вносил определенный взнос, а недостающая часть средств кредитовалась банком. Неоплаченная стоимость квартиры являлась долгом квартировладельца кредитному учреждению и выплачивалась им вместе с расходами по содержанию дома. В отличие от других сдаваемых внаем квартир, где владелец мог периодически повышать квартплату по своему усмотрению, в домах общества квартировладельцев плата за квартиру была фиксированной.

Если член общества по какой-либо причине не выплачивал в срок стоимость жилья или нарушал устав общества, он лишался права на квартиру и должен был ее освободить. Освободившиеся таким образом квартиры переходили в собственность общества после продажи паев исключенного члена. До продажи квартиры правление имело право сдать ее внаем другому лицу, однако доходы за вычетом суммы задолженности по оплате передавались исключенному из общества квартировладельцу. В Европе аналогичная проблема решалась несколько иначе: там уставом общества квартировладельцев было предусмотрено наличие специального денежного фонда для выкупа паев исключенных членов общества.

Активизация застройки Киева в начале ХХ века была во многом связана с развитием промышленности, железных дорог, а также с возникновением крупных банков. В 1874 году в предместьях Киева жили 8 тысяч, а в 1913 году — 66 тысяч человек. В 1910-1911 годах в состав города вошли бывшие его окрестности: Соломенка, Батыева Гора, Шулявка, Караваевы дачи. Вследствие этого территория города возросла с 64,3 кв. км в 1904 году до 123,47 кв. км в 1911 году,— Киев расширился на юг и юго-запад.

Отмена эспланадных ограничений и активное освоение городских земель формировали новый характер застройки и способствовали прокладке новых улиц. На месте малоэтажных домов и пустырей вдоль Бибиковского бульвара, Крещатика, улиц Фундуклеевской, Большой Житомирской, Владимирской, Мариинской появляются кварталы с уплотненной 3-4-этажной (а с начала ХХ века — 4-6-этажной) застройкой, состоявшей из доходных многоквартирных домов. Большое влияние на формирование новой застройки центра города имела перепланировка в начале ХХ века усадьбы Меринга и прокладка новых улиц: Николаевской, Меринговской, Ольгинской и Новой. Вдоль этих улиц были построены такие значительные здания, как гостиница «Континенталь», цирк Крутикова, театр Соловцова, скверы с фонтанами и 6-7-этажные доходные дома, сохранившиеся до наших дней.

Если архитектурный облик новых улиц в центре города во многом определили такие выдающиеся архитекторы, как Э. П. Брадтман, В. В. Городецкий и Г. П. Шлейфер, то в застройке Крещатика доминировали здания архитекторов А. Я. Шиле, В. Н. Николаева, В. В. Городецкого, А. В. Кобелева, П. С. Андреева, Л. Н. Бенуа и Ф. И. Лидваля. Начало ХХ века ознаменовалось повышением этажности домов в центре Киева: в 1911 году в Киеве строилось 45 пятиэтажных жилых домов, 25 — шестиэтажных и 5 — семиэтажных. Несоответствие нового масштаба масштабу существовавшей массовой малоэтажной застройки приводило к противоречиям в архитектурном облике города. В силу этих причин в 1912 году в Киеве была создана комиссия «О красоте города» в составе архитекторов Э. П. Брадтмана, В. В. Городецкого, И. В. Николаева и художников А. А. Мурашко и С. И. Светославского. Эта комиссия должна была следить за эстетикой городской застройки.

К слову сказать, проблема эстетики застройки тогда была актуальна не только для Киева: едва ли не в каждом строительном и архитектурном журнале того времени можно найти статьи, которые так и назывались: «Об эстетике городской застройки». Архитекторы и строители детально исследовали опыт прошлых веков и пытались применить его к застройке городов Российской империи.