Первые две трети ХІХ века развитие застройки Киева проходило экстенсивно. Схема превращения рядового гражданина в домовладельца с участком земли и собственным домом на нем была стандартной: городские власти предоставляли будущим застройщикам участки земли (вначале — бесплатно, затем — за так называемую «посаженную» плату) и указывали сроки застройки участка. Если в указанный срок владелец не успевал выстроить дом, участок у него отбирали. Не все предоставляемые под застройку участки городской земли были удачными: например, владельцу участка по ул. Воровского, 3 — коллежскому советнику Сербулову — пришлось убрать со своей территории остатки древних земляных валов высотой около четырнадцати метров, затратив значительные средства на проведение земляных работ. Кроме того, по требованию городских властей даже такой сложный участок следовало застроить в течение трех лет со дня заключения соглашения о продаже, первый этаж дома должен был быть кирпичным, а второй — деревянным.


В І-й половине ХІХ века внешний вид домов и даже цвет фасадов жестко регламентировались. Количество окон и этажность здания определялись социальным и имущественным положением владельца. Именно от этого зависело, сколько окон будет на фасаде — семь, пять или три. Таким образом, фантазия заказчика и архитектора-проектировщика могла выразиться только в планировке и решении интерьеров.


Революционные преобразования в сфере жилищного строительства связаны с именем императора Александра ІІ. Начиная с последней трети ХІХ века, согласованием проектов вновь строящихся домов занимается Городская дума Киева, а свои выводы о правомерности строительства предоставляют городской архитектор и городской землемер. Подписывал решение о строительстве глава Строительного отделения Городской управы.


Примерно в то же время выделяется три типа строящихся жилых зданий: мало- и среднеэтажные особняки, строящиеся владельцами для себя и своей семьи, а потому не предназначенные для продажи, и доходные дома, рассчитанные на получение прибыли от продаваемых или сдаваемых внаем квартир и зданий, возводимые с целью получить разницу между себестоимостью построенного здания и ценой продажи. При этом не обязательно все квартиры в доходных домах сдавались внаем: как правило, в конце ХІХ — начале ХХ века владелец доходного дома жил в одной из наиболее комфортных квартир своей собственности.


С 1861 года киевские улицы разделяются по застройке на 4 разряда. Согласно этим разрядам определялось, какие дома — кирпичные по индивидуальным проектам, смешанные кирпично-деревянные или деревянные — на них можно строить. Центральные, «аристократические», районы относились к высшим разрядам, окраины — к низшим.


В сентябре 1879 года вышло постановление Городской думы о перечне необходимых для согласования строительства документов. Владелец участка должен был представить в Городскую управу прошение, план усадьбы с обозначением строящегося здания и уже имеющихся построек, схему фасада, план и размер проектируемого здания, подписанные архитектором, подписку ответственного архитектора, гражданского инженера или техника об осуществлении авторского надзора за строительством и подписку владельца о соответствии действительности представленного плана здания.


Несмотря на различия в стилистическом оформлении декора фасадов неорусских, неоклассических и неоготических домов, планировка зданий вплоть до начала ХХ века — времени появления первых жилых секций — не имела регулярного характера. В доме было две лестницы — «парадная» и «черная» — для прислуги и технических целей. И если «парадную» лестницу располагали вблизи от парадного входа, то «черную» старались сориентировать во двор, разместив ее как можно дальше от «парадных» помещений. Именно стремлением разместить «черную» лестницу вдали от «парадных» помещений объясняется появление в домах того времени «глаголи» — пристройки к основному объему дома, из-за которой план дома напоминал букву «Г».


Планировка особняков последней трети ХІХ века вряд ли удовлетворила бы современных жильцов: при большом числе «парадных» (в среднем 6-7) и «технических» (2-3) помещений практически все они были проходными, а комнаты часто имели неудачные пропорции. Иногда архитекторы как бы «тиражировали» планировку. Например, планировка дома жены статского советника Ределина (1873 год), построенного по проекту архитектора П. Тустановского, весьма напоминает планировку дома жены архитектора Тустановского (1877 год).


В конце ХІХ века в Киеве намечается «строительный бум», что выразилось в резком росте цен на землю и на недвижимость, а также в повышении этажности и плотности жилой застройки. Если раньше больше строили для себя, то, начиная с конца ХІХ века, большинство вновь строящихся жилых зданий эксплуатируется именно как доходные дома. В середине ХІХ века строительство малоэтажного дома не требовало кредитов, а вот в конце ХІХ— начале ХХ века чуть не каждый доходный дом строился с привлечением денежных средств Киевского городского кредитного общества и частных лиц.


Поскольку практически ни один владелец не мог построить дорогостоящий доходный дом с роскошной отделкой и качественным инженерным обеспечением без привлечения кредитов, в делах о строительстве жилых зданий появились новые документы, связанные именно с процедурой получения кредитов. Домовладелец писал в Киевское общество взаимного кредита заявление о принятии его в члены Общества и подавал прошение (или несколько прошений) о предоставлении ему кредита под залог недвижимого имущества. Оценщики кредитного общества устанавливали, правильные ли предоставлены сведения о доходности усадьбы, и уже после этого определялся размер кредита, чаще всего — в сумме 60% от общей стоимости недвижимого имущества. Став членом кредитного общества, новоиспеченный владелец брал на себя ряд обязательств. В частности, он был должен не только исправно платить по векселям по открытому кредиту, но и не производить построек или достроек, продажи, залога или дарения имущества без согласия кредитного общества. Кроме того, ему следовало застраховать все постройки в усадьбе в страховом обществе на сумму, не меньшую чем сумма открытого ему кредита. Кредитное общество могло в любой момент прислать проверяющих для ознакомления с документами или для осмотра построек в усадьбе.


Возможность привлечь к строительству крупные суммы денег сразу позволила переосмыслить планировку жилых домов «доходного» типа. Суммы, затрачиваемые на строительство и отделку некоторых доходных домов, соизмерялись со стоимостью уникальных общественных зданий: так, строительство 8-10-этажного дома Гинзбурга в Киеве (1910-1914 гг.) стоило столько же, сколько строительство Оперного театра в Одессе, — 1,5 млн. рублей. Поскольку такое масштабное строительство было не под силу одному подрядчику, при строительстве больших доходных домов предприниматели и подрядчики кооперировались и приобретали большие земельные участки в складчину.


На рубеже ХІХ—ХХ веков встречается несколько характерных типов планировки доходных домов, которые могли быть односекционными или многосекционными. Как правило, в односекционных домах на лестничную площадку выходили две или четыре квартиры, однако позже, в первое десятилетие ХХ века, появляется тип односекционного дома коридорной системы с одной квартирой на этаже, предназначенной для самых богатых квартиросъемщиков. В конце ХІХ века лестничные клетки односекционных домов выносятся наружу в самостоятельный объем. В отдельный блок также выделяют кухни, санузлы и ванные; появляются лифты. Как правило, «парадная» и «черная» лестницы размещаются по центральной оси. «Парадные» жилые помещения (гостиная, кабинет, спальня) ориентируются на главный фасад, а вспомогательные (кухня, санузел, комната прислуги) группируются вокруг «черной» лестницы и выходят окнами во двор. В односекционном доме с одной квартирой на этаже лестницы находились в торцах здания, комнаты большой площади выходили на главный фасад, а кухни располагались в глубине квартиры. Многосекционные доходные дома состояли из двух-трех секций и могли тянуться вдоль улиц, располагаться на углу или иметь компактный план с внутренним, замкнутым со всех сторон, двором-колодцем.